Em 1º de abril de 2026, o papel fundamental dos municípios na gestão do patrimônio público tornou-se o centro de um debate essencial sobre a viabilidade econômica dos grandes centros urbanos brasileiros. De acordo com informações do ConJur, a classe média trabalhadora no Brasil enfrenta um paradoxo estrutural em relação à habitação. Este segmento da população aufere renda suficiente para ser excluído dos programas de habitação de interesse social, mas, simultaneamente, não possui fôlego financeiro para acompanhar a escalada de preços imposta pelo mercado imobiliário tradicional nas áreas dotadas de infraestrutura.
A visão contemporânea de gestão urbana sugere que o patrimônio público não deve ser encarado como um peso fiscal ou um custo de manutenção para o Estado, mas sim como um ativo inexplorado com potencial para regular o mercado. A utilização estratégica de terrenos e imóveis da União, estados e municípios pode servir como âncora para projetos que visem reduzir o custo final das unidades habitacionais, permitindo que o trabalhador de renda média resida mais próximo de seus locais de emprego, diminuindo a pressão sobre os sistemas de transporte público e melhorando a qualidade de vida urbana.
Como o patrimônio público pode influenciar o mercado imobiliário?
O custo da terra é um dos componentes mais pesados na formação do preço de um imóvel. Quando o poder público mantém terrenos ociosos ou subutilizados, ele acaba contribuindo indiretamente para a escassez de oferta em áreas valorizadas. A transformação desses ativos em parcerias para o desenvolvimento habitacional focado na classe média pode baratear significativamente o acesso à moradia. O objetivo é criar modelos de ocupação que fujam da lógica de exclusão, onde os centros são reservados para a elite e as periferias extremas para a baixa renda, deixando um vácuo geográfico e social para os estratos intermediários.
Historicamente, a política urbana brasileira concentrou-se em dois extremos: a regularização de assentamentos informais e o financiamento bancário para o mercado de luxo ou médio-alto. A classe média trabalhadora, que compõe a base da economia urbana, encontra-se em um “limbo” habitacional. Sem subsídios diretos e enfrentando juros que flutuam de acordo com a macroeconomia, essa parcela da população compromete uma fatia desproporcional de seu orçamento com aluguel ou prestações de longo prazo, muitas vezes em localizações distantes dos eixos de serviços.
Quais são os principais obstáculos para o acesso à moradia?
Para entender a dificuldade de inserção da classe média no mercado imobiliário atual, é necessário listar os fatores que elevam os custos e dificultam a aquisição de imóveis bem localizados:
- Especulação imobiliária que mantém vazios urbanos em áreas com infraestrutura completa;
- Carga tributária elevada que incide sobre a construção civil e a transferência de imóveis;
- Escassez de linhas de crédito imobiliário com taxas de juros competitivas para quem não se enquadra na faixa de baixa renda;
- Limitações das leis de zoneamento que, em certas regiões, impedem o adensamento necessário para baixar o custo unitário por moradia;
- Falta de aproveitamento de prédios públicos subutilizados que poderiam ser convertidos em habitação multifuncional.
Qual o papel do município na regulação do custo urbano?
Os municípios detêm as ferramentas legais para alterar essa realidade por meio do plano diretor e da gestão patrimonial. Ao aplicar instrumentos previstos no Estatuto da Cidade — a Lei nº 10.257, de 2001, que estabelece diretrizes gerais da política urbana no país —, como o imposto progressivo sobre propriedades que não cumprem sua função social, as prefeituras podem forçar a entrada de novos ativos no mercado. Além disso, a cessão de uso de áreas públicas para cooperativas habitacionais ou parcerias público-privadas (PPPs) especificamente desenhadas para a classe média pode ser a chave para reduzir o déficit qualitativo de habitação.
A transição de uma postura passiva para uma postura ativa na gestão desses bens é o que especialistas definem como a transformação de um passivo em ativo. Em vez de apenas gastar com vigilância e zeladoria de prédios vazios, o Estado passa a gerar valor social e econômico. A moradia próxima ao trabalho não é apenas um direito, mas uma medida de eficiência econômica, pois reduz gastos públicos com saúde, associados a deslocamentos longos e à poluição, e com mobilidade urbana. Tratar o patrimônio público como um recurso estratégico é, portanto, uma necessidade urgente para o desenvolvimento sustentável das metrópoles brasileiras.
